LEI Nº 13.786/2018 TRAZ MUDANÇAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

Em 28 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei nº 13.786, regulamentando o desfazimento de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias de empreendimentos de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo urbano.

A nova lei implementou algumas alterações às leis anteriores que cuidavam da matéria.

Entre tais mudanças, destaca-se que, em caso de atraso na entrega da obra, por parte da incorporadora, superior a 180 (cento e oitenta) dias, além do prazo contratual previsto para a conclusão das obras do empreendimento, o comprador poderá rescindir o contrato, recebendo a devolução integral de todos os valores por ele pagos e da multa prevista no contrato, com correção monetária. A lei ainda estabelece que o pagamento de tais valores deve ocorrer em até 60 (sessenta) dias contados da data da rescisão contratual.

Caso ocorra atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias, mas o comprador não opte pela rescisão do contrato, para cada mês de atraso, a incorporadora deverá pagar ao consumidor uma indenização correspondente a 1% (um por cento) sobre valor até então pago, acrescido de correção monetária.

Além disso, caso a rescisão contratual ocorra por inadimplência do comprador, os valores pagos à incorporadora deverão ser restituídos ao consumidor acrescidos de correção monetária, mas com abatimento cumulativo de: (a) comissão de corretagem, (b) multa prevista em contrato (pena convencional), que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, (c) quantias correspondentes a impostos incidentes sobre o imóvel, (d) valor do uso (fruição) do imóvel (0,5% do valor atualizado do contrato); e (e) demais encargos financeiros e despesas incidentes sobre o imóvel.

Vale mencionar que, em se tratando de empreendimento realizado com o chamado patrimônio de afetação, hipótese em que todos os valores pagos pelos compradores das unidades destinam-se exclusivamente à construção de determinado empreendimento, a multa contratual aplicada contra o comprador inadimplente, poderá ser de até 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos por ele (comprador), e não de até 25%. Tal diferença ocorre justamente para proteger os demais compradores de unidades daquele mesmo edifício e a própria incorporadora, uma vez que, como os valores estão destinados e afetados unicamente àquele empreendimento, a devolução destes com uma multa menor poderia prejudicar a continuidade da construção.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) proferiu recentemente decisão reconhecendo que as disposições da lei em questão se aplicam somente aos contratos celebrados após sua vigência, ou seja, firmados a partir de 28 de dezembro de 2018.

De acordo, ainda, com decisões do próprio TJSP e também do Superior Tribunal de Justiça (STJ), caso o atraso na entrega do imóvel acarrete mais do que meros “transtornos cotidianos” aos compradores, a condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais também é possível, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

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